Umwandlungsverbot nach dem Baulandmobilisierungsgesetz

Am 28. Mai 2021 hat der Bundesrat dem Gesetz zur Mobilisierung von Bauland zugestimmt, das jetzt zeitnah in Kraft treten wird. Das Gesetz soll die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden im Bauplanungsrecht stärken; ein neuer Bebauungsplantyp für Wohnungsbau wird eingeführt, im Innen- und angrenzenden Außenbereich werden die Bebauungsmöglichkeiten erweitert, auch Baugebote und Vorkaufsrechte sollen gestärkt werden. Und es wird eine eigene Vorschrift eingeführt (§ 250 BGB), die es unter Genehmigungsvorbehalt stellt, Wohnungseigentum zu begründen, also bestehende Wohngebäude aufzuteilen. Ohne Genehmigung ist die Umwandlung verboten; auch Bruchteilseigentum mit den Sonderregelungen nach § 1010 BGB ist verboten. Das gilt nur für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen, wobei die Länder eine abweichende Zahl zwischen drei und 15 festsetzen können.

Voraussetzungen für das Umwandlungsverbot

Das Umwandlungsverbot gilt nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“; das sind Gebiete, in denen „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen … besonders gefährdet ist“. Das erkennt man „insbesondere“ daran, dass

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Die Länder müssen mit einer Rechtsverordnung (also grundsätzlich ohne Parlamentsbeteiligung) bestimmen, ob diese Voraussetzungen für bestimmte Gebiete vorliegen. Diese Verordnungen müssen zur Begründung die Tatsachen angeben, aus denen sich der angespannte Wohnungsmarkt im Einzelfall ergibt. Außerdem müssen sie spätestens am 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.

Diese jetzt in § 201a BauGB genannten Voraussetzungen sind wortgleich mit den Voraussetzungen für eine Rechtsverordnung der Länder zur sogenannten Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Von dieser Verordnungsermächtigung im Mietrecht hat Berlin insofern Gebrauch gemacht, als die gesamte Stadt zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt wurde (Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020, GVBl. S. 343). Das reicht aber nicht aus, um auch das Umwandlungsverbot zu begründen; dafür braucht es bei gleichen Voraussetzungen eine eigene Rechtsverordnung. Der Bundesgesetzgeber gibt den Ländern inzwischen also an drei Stellen die Möglichkeit, mit solchen (nach den Voraussetzungen identischen) Rechtsverordnungen das jeweilige Bundesrecht anzuwenden (§ 556d BGB: Mietpreisbremse; § 201a S. 2 BauGB: besondere Vorkaufsrechte, Befreiungen, Baugebote; § 250 BauGB: Umwandlungsverbot). Damit sollen die Länder offensichtlich differenziert auf den angespannten Wohnungsmarkt reagieren können. Es ist zu erwarten, dass in Berlin auch die beiden neuen Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes aktiviert werden.

Die Pressemitteilung des Senats von Berlin finden Sie hier.

Auswirkungen auf laufende Verfahren

Das Umwandlungsverbot gilt ab Inkrafttreten der Rechtsverordnung des Landes. Danach darf das Grundbuchamt ohne Nachweis der Genehmigung (oder des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht) keine Wohnungsgrundbuchblätter anlegen oder Bruchteilseigentum begründen. Allerdings: Ein darauf gerichteter Antrag vor dem Inkrafttreten beim Grundbuchamt ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs rechtzeitig (Beschluss vom 12. Oktober 2016 – V ZB 198/15 –; übrigens zu einer Erhaltungssatzung aus Pankow), selbst wenn das Grundbuchamt erst nach Inkrafttreten den Antrag vollzieht. Das ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 878 BGB; die Vorschrift schützt den Antragsteller bei grundbuchlichem Vollzug während der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts, und ist hier entsprechend anzuwenden.

Das wiederum gilt grundsätzlich nur für vollständige Anträge. Fehlt die für den Vollzug des Teilungsantrags erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung, steht dem Antrag ein behebbares Vollzugshindernis entgegen. Auch wenn dieses Vollzugshindernis erst nach Inkrafttreten des Umwandlungsverbots beseitigt wird (in dem die Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Grundbuchamt eingereicht wird), bleibt es nach einer Entscheidung des Kammergerichts bei der Rückwirkung nach § 878 BGB analog (KG Berlin, Beschluss vom 05. Januar 2016 – 1 W 1032/15) – unabhängig davon, ob die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch gar nicht abgegeben hatte oder nur der Nachweis dem Grundbuchamt  noch nicht vorlag. Das gilt jedenfalls dann, wenn das Grundbuchamt die fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung mit einer Zwischenverfügung beanstandet hat und diese dann nachgereicht wird.

Allerdings folgt daraus nicht, dass jeder Teilungsantrag beim Grundbuchamt vor dem Inkrafttreten des Umwandlungsverbots zuverlässig die Wirkungen des § 878 BGB auslöst und die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu einem beliebigen, späteren Zeitpunkt nachgereicht werden kann. Weist das Grundbuchamt den Vollzugsantrag wegen der fehlenden Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtmäßig zurück, endet die Schutzwirkung des § 878 BGB. In diesem Fall gibt es nämlich gar keinen anhängigen Antrag mehr. Offen ist die Frage, ob die Zurückweisung des Antrags (nach einer Zwischenverfügung) erfolgreich angegriffen werden könnte – und damit die Wirkung des § 878 BGB wiederhergestellt werden könnte –, wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch später erteilt wird.

Solange diese Unklarheit besteht, kommt es also darauf an, wer schneller sein wird: das Bezirksamt mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung oder das Grundbuchamt mit der Zurückweisung des Antrags (vielleicht nach Zwischenverfügung).

Genehmigungen

250 Abs. 3 des Entwurfes ist zu entnehmen, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung zu erteilen ist, wenn das Gesetz anwendbar ist. Liegen die dort bestimmten Voraussetzungen vor, besteht ein Genehmigungsanspruch; neben diesen Voraussetzungen tritt allgemein – als negative Voraussetzung – hinzu, dass der Mietwohnraum für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung erforderlich ist (Abs. 4). Die Genehmigungstatbestände sind: Aufteilung eines zu einem Nachlass gehörenden Grundstücks zugunsten der Miterben oder Vermächtnisnehmer, Aufteilung zur eigenen Nutzung von Familienangehörigen des Eigentümers, Aufteilung und Veräußerung zu mindestens zwei Drittel an die bestehenden Mieter und Erfüllung eines Kaufvertrages auf Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum, für den schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Hat also der Eigentümer schon eine noch nicht grundbuchlich gebildete Einheit veräußert und ist der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers durch eine – vor Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehaltes im Grundbuch eingetragene – Auflassungsvormerkung gesichert, ist die Genehmigung zu erteilen. Eigentümer, die aufteilen und Einheiten verkaufen wollen, können also darauf vertrauen, ihre Verpflichtungen erfüllen zu können, wenn im Grundbuch noch vor Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehalts die Auflassungsvormerkung eingetragen wird; diese Vormerkung bezieht sich zwar auf die Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum, belastet aber das gesamte, nicht geteilte Eigentum. Für den Verkäufer besteht also lediglich ein Risiko, den Kaufvertrag nicht erfüllen zu können, bis zur Eintragung der Vormerkung. Warum das Gesetz auf diesen Zeitpunkt abstellt und nicht – wie bei dem Teilungsantrag selbst – den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung, ist nicht zu erkennen.

(28. Mai 2021)