Bereits seit 2015 gilt, dass ein Mieter bei Übernahme einer Wohnung im nicht renovierten Zustand ohne Ausgleichsleistung durch den Vermieter bei Auszug nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Begründet wird dies damit, dass der Mieter bei Rückgabe keinen besseren Zustand der Wohnung schulden soll, als er ihn bei Anmietung erhalten hat.
Nun hat der BGH mit seinem Urteil vom 22. August 2018 (BGH, Urt. v. 22,08,2018 – VIII ZR 277/16) diesen Grundsatz erweitert auf Fälle, in denen der Mieter eine Vereinbarung mit seinem Vormieter abgeschlossen hat, die den neuen Mieter zur Übernahme der anlässlich des Auszuges des alten Mieters fälligen Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Vorinstanz, das LG Lüneburg, hatte noch geurteilt, dass ein Mieter, der sich mit seinem Vormieter einigt, die Arbeiten für diesen vorzunehmen, so zu behandeln sei, als wäre ihm die Wohnung vom Vermieter renoviert übergeben worden. Dem widerspricht der BGH: Eine derartige Vereinbarung ändere nichts an der Tatsache, dass der Mieter vom Vermieter eine nicht renovierte Wohnung erhalte und daher nicht verpflichtet werden könne, anlässlich seines eigenen Auszuges einen besseren Zustand herzustellen als den, in dem er die Wohnung selbst übernommen habe. Solche Vereinbarungen verpflichteten nur Alt- und Neumieter untereinander und begründeten keine Rechte des Vermieters gegen den Neumieter, entschied das Karlsruher Gericht. Im Verhältnis zwischen Neumieter und Vermieter gilt daher ebenfalls, dass bei Auszug nicht renovieren muss, wer ohne Ausgleich eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat.
Beiden Entscheidungen liegt eine formularmäßige Überwälzung von laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter zugrunde, die dazu führt, dass spätestens bei Auszug die dann erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Solche Klauseln sind generell zulässig. Sofern sie verwendet werden, ist nach der neuen Rechtsprechung eine Renovierungspflicht bei Auszug aber nur gegeben, wenn die Übernahme der Wohnung mit Gebrauchsspuren des Vormieters anderweitig ausgeglichen wurde, z.B. durch einen mietfreien Zeitraum. War dies nicht der Fall, kann anlässlich des Auszuges nicht vom Mieter verlangt werden, seine eigenen Gebrauchsspuren zu entfernen. Dies gilt wohlgemerkt nicht, wenn eine entsprechende Verpflichtung auf einer Individualvereinbarung beruht.
Die Urteile betreffen allein die Wohnraummiete. Ob dieselben Grundsätze auch auf den Bereich der Gewerberaummiete übertragbar sind, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Das OLG Celle (Beschluss vom 13.07.2016 – 2 U 45/16) und das LG Lüneburg (Urt. v. 04.08.2015 – 5 O 353/14) haben die Anwendbarkeit der BGH-Regeln zu Schönheitsreparaturen bei Übernahme ohne vorherige Renovierung im Verhältnis Mieter – Vermieter auch bei Gewerbeflächen bereits bejaht. Es ist zu erwarten, dass auch das aktuelle Urteil zu Vereinbarungen zwischen Alt- und Neumieter seinen Eingang in die Rechtsprechung des BGH zu Gewerberaummiete findet. Auch hier sollte folglich darauf geachtet werden, dass bei Übergabe im nicht renovierten Zustand und formularmäßiger Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ein Ausgleich für diesen Zustand gewährt wird. Alternativ ist der Abschluss einer individuellen Vereinbarung anzuraten.
(24. August 2018)