Immobilienkäufer können Maklerverträge, die sie im Internet abgeschlossen haben, wie andere Online-Bestellungen auch widerrufen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gerade in zwei parallelen Fällen entschieden (BGH Az.: I ZR 30/15 und I ZR 68/15). Makler müssen potenzielle Kunden in ihren Online-Angeboten ausreichend auf das Widerrufsrecht hinweisen, um zu vermeiden, dass sie ihre Provision verlieren.
Die Verfahren
In dem einen Verfahren (I ZR 68/15) bewarb eine Immobilienmaklerin im Jahr 2013 im Internet ein Grundstück. Sie übersandte einem Interessenten per E-Mail ein Exposé, in dem auf die vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises hingewiesen wurde. Eine Widerrufsbelehrung gab es allerdings nicht. Der Interessent bestätigte per E-Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Maklerin einen Besichtigungstermin. Später erwarb er das Grundstück.
In dem zweiten Verfahren (I ZR 30/15) war die Konstellation sehr ähnlich, nur dass sowohl die Anzeige im Internet als auch das Exposé des Maklers einen Hinweis auf die Maklerprovision von 6,25 Prozent des Kaufpreises enthielten. In beiden Fällen haben die Käufer den Maklervertrag im Laufe des Rechtsstreits widerrufen und weigerten sich, die Maklerprovision zu zahlen.
Zu Recht, wie der BGH nun entschied. Bei Absendung eines Exposés per E-Mail und einer telefonischen Bestätigung des Eingangs mit der Bitte um einen Besichtigungstermin liegt ein konkludenter Vertragsschluss eines Maklervertrags in Form eines sogenannten Fernabsatzvertrags vor. Dem Verbraucher steht bei einem solchen Vertrag ein Widerrufsrecht zu. Die Käufer konnten sich also ohne Begründung von einem Vertrag lösen, zumal die Widerrufsfrist nicht abgelaufen war.
Konsequenzen für die Praxis
Die Entscheidungen betreffen Altfälle (Maklerverträge, die vor dem 13. Juni 2014 abgeschlossen wurden), in denen das Widerrufsrecht noch für eine lange Zeit (längstens aber bis zum 27. Juni 2015) ausgeübt werden konnte.
Sie macht aber deutlich, dass Makler bei ihren Online-Angeboten das Widerrufsrecht des Verbrauchers unbedingt berücksichtigen sollten:
Über das Widerrufsrecht informieren
Der Makler muss auf das Widerrufsrecht hinweisen. Nach der gegenwärtigen Rechtslage beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist bei Verträgen zur Erbringung von Dienstleistungen mit dem Vertragsschluss, aber nicht bevor der Makler den Kunden über sein Widerrufsrecht unterrichtet hat (§ 356 Abs. 3 BGB). Wird der Kunde nicht unterrichtet, erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Ablauf der Widerrufsfrist abwarten?
Um den Verlust seines Provisionsanspruchs zu vermeiden, könnte der Makler, nachdem er den Kunden über sein Widerrufsrecht informiert hat, 14 Tage abwarten, bis die Widerrufsfrist abgelaufen ist und erst dann damit beginnen, beispielsweise das Exposé zu versenden, Besichtigungen zu vereinbaren etc. Das ist jedoch in der Praxis oft auch nicht im Interesse des Kunden.
Widerrufsrecht mit Zustimmung des Kunden zum Erlöschen bringen
Der Makler kann das Widerrufsrecht des Kunden aber auch schneller zum Erlöschen bringen, wenn der Kunde ausdrücklich zustimmt und gleichzeitig bestätigt, dass er weiß, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Leistungserbringung durch den Makler verliert (§ 356 Abs. 4 BGB). Dies war nach dem alten Recht noch anders: das Widerrufsrecht erlosch bei einer Dienstleistung erst dann, wenn der Vertrag von beiden Seiten auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers vollständig erfüllt worden war, bevor der Verbraucher sein Widerrufsrecht ausübte.
Über Wertersatz informieren
Ferner sollten die Makler ihre Kunden darüber belehren, dass sie dem Makler, wenn sie widerrufen und er bereits damit begonnen hat, seine Leistungen zu erbringen, Wertersatz (§ 357 Abs. 8 BGB) für bis dahin erbrachte Leistungen schulden. Die Möglichkeit besteht allerdings nur, wenn der Kunde von dem Makler ausdrücklich verlangt hat, vor Ablauf der Widerrufsfrist zu beginnen. Erforderlich ist ein ausdrückliches Verlangen, eine konkludente Leistungsaufforderung durch den Kunden oder eine Fiktion des Verlangens in den AGB des Maklers reichen nicht aus.
(18. Juli 2016)