Keine erhaltungs­rechtliche Genehmigungs­pflicht für die Begründung von Wohnungserb­baurechten

Seit im Jahr 2015 in Berlin die Umwandlungsverordnung in Kraft getreten ist und in den Bezirken zahlreiche Erhaltungsgebiete festgesetzt wurden, wird die Reichweite der damit verbundenen Genehmigungsvorbehalte in der Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte genauer konturiert. Jetzt gibt es eine Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom 10. April 2019, die klarstellt, dass es für die Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten keiner erhaltungsrechtlichen Genehmigung bedarf.

Hintergrund des Rechtsstreits ist § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 Umwandlungsverordnung. Danach ist in Berlin für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich, wenn das Grundstück im Geltungsbereich einer festgesetzten Erhaltungsverordnung liegt. Hat der Bezirk bisher lediglich die Aufstellung einer solchen Verordnung beschlossen, kann er vorsorglich für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten untersagen, dass Wohnungs-/Teileigentum gebildet wird.

So hatte es der Bezirk Tempelhof-Schöneberg getan. Es ging um ein mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück in einem Gebiet, für das der Bezirk im Mai 2017 die Aufstellung einer Milieuschutzverordnung beschlossen hatte. Die Besonderheit: Der Adressat der Untersagung ist nicht Eigentümer, sondern Erbbauberechtigter des Grundstücks. Daher wollte er nicht Wohnungseigentum, sondern Wohnungs- und Teilerbbaurechte begründen. Als die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt wurde, untersagte das Bezirksamt vorläufig das – so der Wortlaut – Wohnungs- oder Teileigentum und verwies auf die geplante Erhaltungsverordnung.

Dagegen führte der Erbbauberechtigte ein vorläufiges Rechtsschutzverfahren. Das VG Berlin wies den Eilantrag des Erbbauberechtigten zurück, das OVG stellte die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs wieder her und hält in der Entscheidung fest: Nach dem Wortlaut von § 172 BauGB und § 1 Umwandlungsverordnung ist es nur genehmigungspflichtig, Wohnungs-/Teileigentum zu begründen, nicht Wohnungs-/Teilerbbaurechte. Zwar stehen sich beide Rechtsfiguren nahe, sind aber eben doch etwas verschiedenes. Denn das Erbbaurecht ist nicht mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück und den nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehenden Anlagen verbunden. Weil andere Regelungen des BauGB ausdrücklich von Erbbaurechten handeln, kann nicht angenommen werden, dass § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB diese übersehen habe, daher kann die Regelung auf Erbbaurechte nicht einfach entsprechend angewandt werden. Das kann zu Umgehungsgestaltungen einladen, meint das OVG. Aber die theoretische Möglichkeit von Umgehungsmodellen erlaubt nicht, die Vorschrift gegen ihren Wortlaut anzuwenden. Und ob ein konkreter Umgehungsfall vorliege und was dann gelte, lässt das Gericht offen: Hier sei das Erbbaurecht schon vor Zeiten begründet worden.

Der Beschluss des OVG ist zwar „nur“ in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren ergangen und bedeutet daher noch keine endgültige Entscheidung. Aber weil eine Rechtsfrage damit geklärt ist, darf die Entscheidung durchaus als grundsätzliche Richtschnur gelten.

(20. Mai 2019)