Unwirksame Klauseln im vdp-Muster für Mieterdienst­barkeiten

Der Mieter ist im Falle der Insolvenz seines Vermieters nicht vor der vorzeitigen Beendigung seines Mietvertrages geschützt. Dem Ersteher in der Zwangsversteigerung und demjenigen, der das gemietete Grundstück aus der Insolvenzmasse erwirbt, stehen gesetzliche Kündigungsrechte zu (§ 57 a ZVG, § 111 InsO).

Um sich dagegen abzusichern, fordern gewerbliche Mieter in den letzten Jahren immer häufiger eine dingliche Sicherung. Zugunsten des Mieters wird in diesen Fällen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, die den Mieter auch nach Ausübung der genannten Sonderkündigungsrechte unverändert zur Nutzung des Mietgegenstandes berechtigt. Die Dienstbarkeit ist so gestaltet, dass eine Kündigung des Mietvertrages gemäß § 57a ZVG oder § 111 InsO den Fortbestand der Dienstbarkeit und des daraus folgenden Nutzungsrechts unberührt lässt. Die Dienstbarkeit wird im Rang vor allen Grundpfandrechten im Grundbuch eingetragen, um sie vor einem Erlöschen in der Zwangsversteigerung des gemieteten Grundstücks zu schützen.

Die sogenannten „Mieterdienstbarkeiten“ berühren wegen deren Vorrang vor den Finanzierungsgrundpfandrechten die Interessen der Hypothekenbanken. Zur Wahrung ihrer Interessen haben die Hypothekenbanken das sogenannte „vdP-Muster“ weitgehend als Marktstandard durchsetzen können. Dieses Muster hat der Verband der Deutschen Pfandbriefbanken („vdP“) entwickelt.

Einer der wesentlichen Regelungspunkte nach dem vdP-Muster ist die Festlegung der Entgeltlichkeit. Der Dienstbarkeitsberechtigte soll nach dem vdP-Muster verpflichtet sein, nach Wirksamwerden der Kündigung des Mietvertrages an den Eigentümer ein Entgelt zu zahlen, das der zum Zeitpunkt des Erlöschens des Mietvertrages geschuldeten Miete entspricht. Dies soll den Vermieter davor schützen, dem Dienstbarkeitsberechtigten das Nutzungsrecht unentgeltlich zur Verfügung stellen zu müssen, sobald der Mietvertrag beendet ist. Diese Vereinbarung soll nach dem vdp-Muster Bestandteil der „dinglichen Vereinbarungen“ zwischen Eigentümer und Dienstbarkeitsberechtigten sein.

„Dingliche Vereinbarungen“ sind diejenigen Vereinbarungen, die auch gegenüber Dritten, insbesondere späteren Rechtsnachfolgern auf Vermieter- und Mieterseite wirken sollen. Für den Inhalt derartiger, auch für Rechtsnachfolger bindende Vereinbarungen hat der Gesetzgeber allerdings genaue Vorgaben gemacht. Vereinbarungen, die von diesen inhaltlichen Vorgaben abweichen, sind unwirksam und können nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Pflichten zum aktiven Tun – wie z. B. zur Zahlung eines Entgeltes für die Ausübung der Dienstbarkeit – können grundsätzlich nicht zum dinglichen Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemacht werden. Das BGB gestattet dies nur ausnahmsweise für Instandhaltungspflichten, nicht aber für die Pflicht zur Zahlung eines Nutzungsentgelts. Teil des vdP-Musters ist zwar auch eine „Auffangklausel“, wonach die im Rahmen der Dienstbarkeit vereinbarten Regelungen als zwischen den Parteien schuldrechtlich vereinbart gelten sollen, soweit sie nicht dinglicher Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein können. Das überwindet aber nicht das Eintragungshindernis.

Wird das vdP-Muster also unverändert übernommen, ist die dingliche Entgeltvereinbarung unwirksam und es besteht ein hohes Risiko, dass das Grundbuchamt die Eintragung der Dienstbarkeit wegen eines unzulässigen Inhaltes ablehnt.

Um zu gewährleisten, dass die Dienstbarkeiten von den Grundbuchämtern eingetragen werden, ist stattdessen die Pflicht zur –Entgeltzahlung in den schuldrechtlichen Teil der Dienstbarkeitsvereinbarung zu verlagern, der nur Geltung zwischen dem derzeitigen Eigentümer und dem Dienstbarkeitsberechtigten beansprucht. Um auch künftige Eigentümer vor einer Verletzung der Entgeltzahlungspflicht durch den Dienstbarkeitsberechtigten zu schützen, kann die Wirksamkeit der Dienstbarkeit unter eine auflösende Bedingung gestellt werden. Als auflösende Bedingung kann der Zahlungsverzug mit einem bestimmten Betrag und das fruchtlose Verstreichen einer vom Eigentümer gesetzten Nachfrist vereinbart werden. Eine derartige auflösende Bedingung ist zulässig und kann im Grundbuch eingetragen werden.

(19. April 2017)