Der von der Bundesregierung eingebrachte „Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ wurde heute vom Bundestag verabschiedet und wird voraussichtlich am kommenden Freitag (27. März 2020) den Bundesrat passieren. Der Gesetzesentwurf enthält neben weitreichenden Eingriffen in das allgemeine Zivil- und Gesellschaftsrecht auch wesentliche Einschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten von Vermietern während der Covid-19-Pandemie.
Per Gesetz sind Vermieter von Räumen oder Grundstücken berechtigt, ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt (§ 543 Abs. 1 BGB). Der in der Praxis wohl häufigste wichtige Grund liegt im Zahlungsverzug des Mieters, sprich wenn der Mieter entweder zweimal hintereinander nicht die Miete zahlt oder für länger als zwei Termine mit einem Betrag von zwei Mieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB).
Nach Art. 5 § 2 des Gesetzesentwurfs soll diese Regelung vorrübergehend nicht gelten. Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 die fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände dann nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen. Derartige Mietrückstände stellen weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) dar, noch folgt aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietverhältnisse (§ 573 BGB).
Der Zusammenhang zwischen der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung hat der Mieter glaubhaft zu machen, wozu er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen kann (Nachweis über Bezug staatlicher Leistungen, Einkommensnachweise, für gewerbliche Mieter auch durch den Verweis auf den Betrieb erheblich einschränkende Rechtsverordnungen oder behördliche Verfügungen).
Eine Kündigung ist hingegen nicht ausgeschlossen, wenn die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen beruht, z.B. weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen hat. Auch eine Kündigung wegen früherer oder späterer Zahlungsrückstände ist weiterhin zulässig. Dies gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum ebenso wie für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind sowie für Pachtverträge. Ferner bleibt eine ordentliche Kündigung ohne Kündigungsgrund eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnissen über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind, weiterhin möglich (§ 580a BGB).
Diese Regelung soll nur bis zum 30. Juni 2022 Anwendung finden. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020, die bis zu diesem Tag nicht ausgeglichen wurden, berechtigen einen Vermieter nach diesem Tag wieder zur Kündigung.
Zu beachten ist, dass der vorgegebene Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 nicht endgültig festgeschrieben ist. Die Bundesregierung soll ermächtigt werden, den Zeitraum zunächst bis zum 30. September 2020 verlängern zu können. Eine darüber hinausgehende Verlängerung bedarf der Mitwirkung des Bundestages.
Hervorzuheben ist ferner Folgendes: Vermieter werden zwar in ihren Kündigungsrechten beschränkt, Mieter sind aber weiterhin zur rechtzeitigen Leistung der Mietzahlungen verpflichtet. Leistet ein Mieter die vereinbarte Miete nicht rechtzeitig, gerät er damit in Verzug. Dies wirft zunächst die Frage auf, ob Mieter in der Folge „nur“ Verzugszinsen auf eventuelle Rückstände leisten müssen oder ob unter Umständen auch weitergehende Verzugsschäden zu ersetzen sind. Der Gesetzesentwurf äußert sich hierzu nicht. Ferner können sich, wenn die Bundesregierung von ihrer Ermächtigung Gebrauch macht, Rückstände von bis zu sechs Monatsmieten bilden. Unabhängig von der Frage der Verzinsung, sind diese Rückstände nach dem Gesetzesentwurf aber jedenfalls bis zum 30. Juni 2022 zu tilgen, um nicht eine außerordentliche fristlose Kündigung zu riskieren. Inwiefern derartige Rückstände und deren Tilgung in der Zeit nach der Covid-19-Pandemie für Vermieter und Mieter zu verkraften sind, bleibt abzuwarten. Umso wichtiger ist es zu prüfen, ob eine Anpassung der Miete während der Zeit der Covid-19-Pandemie möglich ist, siehe hierzu Geschäftsschließung aufgrund Coronavirus – was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
(26. März 2020)