Am 14. Januar 2020 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz seinen Referentenentwurf des Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG) veröffentlicht. Das im Jahre 1951 erlassene Wohnungseigentumsgesetz (WEG) soll an die veränderten gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die neuen technischen Möglichkeiten angepasst werden.
Im geltenden WEG stehen fast alle baulichen Maßnahmen unter dem Vorbehalt der Zustimmung aller oder zumindest der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Es ergeben sich daher hohe Zustimmungshürden auch für Maßnahmen, die für die Erreichung der Klimaziele hochrelevant sind. Dies betrifft insbesondere die energetische Sanierung von Bestandgebäuden und die Errichtung von Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge.
Gerade die Errichtung von Ladestationen ist für den einzelnen Wohnungseigentümer nach den aktuell geltenden Regelungen des WEG alleine kaum durchsetzbar. Mit der Errichtung der Ladestation geht eine bauliche Veränderung einher, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht und damit zustimmungsbedürftig ist. Ein Anspruch auf Zustimmung gegenüber den Miteigentümer besteht nicht unter dem Aspekt der Zustimmungspflicht für den „Anschluss an ein bestehendes Energieversorgungs- oder Mediennetz“ (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG). Dies folgt daraus, dass mit der Regelung nur ein technischer Mindeststandard gewährleistet werden soll und Lademöglichkeiten für Elektromobile bislang nicht als ein solcher anerkannt werden (LG München I, Urt. 21.01.2016, Az. 36 S 2041/15 WEG, Rn. 12). Die Umsetzung erfordert daher selbst bei Einstufung als Modernisierungsmaßnahme die Zustimmung von mehr als drei Vierteln aller stimmberechtigter Wohnungseigentümer, die zusätzlich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten müssen. Angesichts der mit der Errichtung der Ladeinfrastruktur verbundenen (und gemeinschaftlich zu tragenden) Kosten ist die für die Umsetzung erforderliche Zustimmung in der Praxis somit nur realistisch, wenn die übrigen Wohnungseigentümer am Zukunftsthema Elektromobilität ebenfalls interessiert sind.
Genau an diesem Punkt setzt der Referentenentwurf an und stärkt die Position einzelner Wohnungseigentümer zur Errichtung von Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge:
- Jeder Wohnungseigentümer soll zukünftig einen Anspruch darauf haben, auf eigene Kosten die Lademöglichkeit für ein E-Fahrzeug schaffen zu können (§ 20 Abs. 2 WEG-E). Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer soll nicht mehr erforderlich sein. Erforderlich ist allein eine förmliche Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei diese auf die Art der Durchführung Einfluss nehmen können soll (S. 24 des Referentenentwurfs). Die förmliche Zustimmung soll aber auch für den einzelnen Wohnungseigentümer notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG-E) zu erreichen sein.
- Ein entsprechender Anspruch soll auch jedem Mieter zustehen (§ 554 Abs. 1 BGB-E). Der Vermieter hat in diesem Fall wiederum einen Zustimmungsanspruch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann aufgrund der erfolgten Modernisierungsmaßnahme die Miete im gesetzlichen Rahmen erhöhen.
Dabei sind die Begriffe des „Ladens“ und des „elektrisch betriebenen Fahrzeugs“ bewusst weit gefasst. Der Anspruch soll sich nicht auf das Anbringen einer Ladestation an der Wand (sog. Wallbox) beschränken, sondern umfasst auch die Verlegung der Stromzuleitung zur Wallbox. Unter einem elektrisch betriebenen Fahrzeug sollen über das Elektromobilitätsgesetz hinaus z.B. auch elektrisch betriebene Zweiräder fallen (Referentenentwurf, S. 68).
Unabhängig von den speziell geregelten Fällen, soll die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage zukünftig auch im Allgemeinen einfacher werden. Dies soll insbesondere Maßnahmen betreffen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.
Die geplanten Änderungen des WEG und des BGB erleichtern die Errichtung von Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeug und sind als Beitrag zur Verbreitung der Elektromobilität sehr begrüßenswert. Profitieren werden hiervon jedoch nur Wohnungseigentümer und Mieter mit eigenem Stellplatz. Denn die Regelungen des § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG‑E und § 554 BGB‑E beschränken sich auf die Errichtung einer Ladeinfrastruktur und die damit im Zusammenhang stehenden baulichen Maßnahmen und setzen ein bestehendes Recht zum Abstellen des E-Fahrzeugs voraus. Ohne ein (Mit-)Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers oder des Mieters an der erforderlichen Parkfläche, kann die Herstellung einer Lademöglichkeit nicht durchgesetzt werden. Die Probleme des einzelnen Wohnungseigentümers oder Mieters bei der Realisierung einer Lademöglichkeit für sein E-Fahrzeug werden damit nur teilweise gelöst.
(21. Januar 2020)